¿Quién paga las reparaciones en un PH tras el sismo?

Tras el reciente terremoto de magnitud 7.5 registrado en el país, cientos de propietarios e inquilinos en la ciudad de Panamá y en zonas del interior se preguntan quién debe asumir el costo de las reparaciones, las pruebas técnicas y las inspecciones, tanto en edificios bajo el régimen de Propiedad Horizontal como en casas particulares.

La especialista en bienes raíces Berliza Arosemena explicó que, aunque un sismo se considera un caso fortuito, eso no libera a los constructores si hubo fallas o vicios ocultos en la obra. Según el Código Civil, en Panamá rige una garantía decenal de 10 años para los inmuebles. Los proyectos entregados desde octubre de 2016 hasta la fecha están dentro de esa cobertura. Si aparecen rajaduras o fallas, el propietario debe contratar un peritaje técnico con un especialista idóneo, que determine si el daño viene de un defecto de construcción o del incumplimiento de las normas antisísmicas.

La experta añadió que, si una promotora pactó en el contrato de compraventa una garantía de solo uno o dos años, esa cláusula no tiene validez y prevalece el plazo de 10 años. En los inmuebles con más de una década, la responsabilidad sobre las áreas comunes recae en la administración y en la junta directiva del PH.

De acuerdo con la Ley 284 de Propiedad Horizontal, las estructuras comunes, como columnas, vigas, fachadas y losas principales, son responsabilidad del PH, o de la promotora si el edificio sigue en garantía decenal. Para costear inspecciones o evaluaciones antisísmicas urgentes, la junta directiva puede usar el fondo de imprevistos, que equivale al 1% de lo recaudado. En cambio, las paredes medianeras o divisiones entre apartamentos que no sean estructurales ni pongan en riesgo el edificio deben arreglarse con un pago igualitario entre los dos vecinos involucrados.

El sismo también afectó el servicio de gas. Tras el cierre preventivo de las líneas, la reconexión exige una inspección de bomberos y una certificación técnica. La revisión de la estaca central y de las líneas comunes corresponde al PH. La prueba de hermeticidad de cada apartamento, que ronda los 20 dólares, debe pagarla el propietario de la unidad.

Arosemena también advirtió que muchos compradores creen estar protegidos cuando adquieren una propiedad financiada con banco. La mayoría de las pólizas de incendio básicas no cubren terremotos, salvo que se contrate una extensión expresa, y casi todas excluyen los daños por marejadas o tsunamis. Recomendó a quienes compran al contado tomar un seguro voluntario. A quienes financian su vivienda les aconsejó no reducir el monto de la póliza a medida que avanzan los pagos de la hipoteca, porque lo que conviene proteger es el valor total del patrimonio y no solo la deuda pendiente con el banco.