Compensación urbana: cómo el valor inmobiliario podría financiar el espacio público en Panamá

Panamá ha levantado torres de cientos de apartamentos mientras las aceras, parques, árboles, plazas y calles quedaron rezagados en el desarrollo urbano. Caminar dos cuadras puede convertirse en una tarea difícil para los peatones de la capital, y esa es la situación que sirve de punto de partida al análisis.

La Alcaldía de Panamá anunció proyectos de recuperación de espacios públicos por B/.38.8 millones. Las actuaciones incluyen Calle 50, avenida Brasil, 5 de Mayo, Cinta Costera y calle Estudiante, además de nuevos parques de bolsillo, aceras y soluciones basadas en la naturaleza.

Las juntas comunales también participan. En San Francisco impulsan la recuperación de espacios abandonados para convertirlos en parques de bolsillo, y en Bella Vista se han recuperado aceras y espacios peatonales. El programa "Yo Adopto Tu Acera" funciona con un esquema sencillo: empresas que ocuparon espacio público aportan materiales, y la junta comunal pone la mano de obra.

El punto central es que el presupuesto público no puede cargar solo con el costo de la ciudad. El texto recuerda que el desarrollador inmobiliario también produce ciudad. Cuando un proyecto obtiene más altura, densidad o edificabilidad, ese beneficio depende de calles, transporte, servicios, parques y seguridad que sostiene toda la comunidad.

En ese marco, el Acuerdo Municipal 128 de 2026 crea la Compensación Urbana por Incremento a la Edificabilidad. Es un instrumento para capturar parte del valor que genera una decisión urbanística y destinarlo a inversión y equipamiento público. El autor advierte que este cobro debe ser visible y no convertirse en un simple pago municipal más.

La propuesta es que un proyecto con mayor capacidad de construcción aporte, según su escala y ubicación, una acera arbolada, plazas, parques, ciclovías, infraestructura de drenaje urbano sostenible, la recuperación de una quebrada o equipamiento público cercano. También se mencionan los bonos verdes y sostenibles para movilizar capital hacia proyectos ambientales y de infraestructura. Además, se plantea medir la calidad espacial con criterios como sombra, árboles, permeabilidad, accesibilidad, seguridad, biodiversidad, actividad, conectividad y mantenimiento, y no solo con metros cuadrados.

Según el texto, la asociación entre el sector público y el privado debe tener reglas claras. Eso implica beneficios privados ligados a beneficios colectivos, transparencia en la captura del valor y resultados que la ciudadanía pueda ver y usar. El siguiente paso, señala, es conectar las iniciativas de las juntas comunales y de la Dirección de Planificación Urbana para convertirlas en una política urbana permanente.